壹、前言
  人生發展過程離不開房子,房子近則提供闔家相聚的處所,遠則做為安身立命的基石;更何況俗謂「有土斯有財」,所以擁有自己的房子是人生目標之一。但隨著現代化社會的快速發展,房屋除了居家自用外,更是投資理財的一個選項,因此房屋商品也應運而生,舉凡成屋、預售屋、中古屋、法拍屋…等等琳瑯滿目、不一而足,而相關的法律、投資風險大多隱而未現,以致於糾紛層出不窮,耗時費力,甚至畢生累積的財富、心血稍有不慎將付諸東流,本人有感於社會責任、基於推廣法律常識,事前預防猶勝事後救濟的理念,以人性關懷的角度從多方面探討購買房屋的相關問題,藉以提供消費者參考。
貳、常見購屋糾紛的型態
  一、未提供消費者合理之契約審閱期;
  二、隱瞞重要交易資訊;
  例如:房屋結構為海砂屋、輻射屋、非法夾層屋;房屋屬於凶宅,或房屋周遭鄰近墓園、工廠...等,足以影響購屋意願之資訊。
  三、土地移轉年度未載明於契約,衍生納稅糾紛;
  四、公共設施分攤未載明於契約,衍生違約爭議;
  五、對未售出之預售屋片面變更設計,增加戶數銷售,成為違章建物,導致違約。
參、預售屋、中古屋、法拍屋的糾紛淺析
  一、預售屋
  預售屋常見糾紛包含房屋結構(建材)品質與契約內容不符、原銷售廣告內容與實際狀況不符、建商自行片面變更設計、面積不足、銷售標的物存在違章、違規使用、未提供消費者合約審閱期等。
  二、中古屋
  中古屋常見糾紛包含繼受前手分管契約、曾於屋內發生「非自然死亡」案件、周遭鄰居生活習性不良、房屋屬於違建(如:違法夾層屋、頂樓違建)、產權不清楚等。
  三、法拍屋
  法拍屋常見糾紛包括:海蟑螂霸佔房屋、前手於拍定人取得「權利移轉證明書」前任意破壞房屋、海砂屋、法院不點交...等。
肆、防範產品糾紛之道
  一、就預售屋而言
  (一)消費者應審酌契約中各項約定,例如:建物之面積、公設比例、停車位種類、使用用途...等。
  (二)不定時至現場瞭解建築進度及相關建材品質。
  (三)完工後詳細核對廣告、相關竣工圖說及權狀是否與現況不符。
  (四)交屋後應積極辦理相關產權過戶手續。
  二、就中古屋而言
  (一)不論透過房屋仲介業者或直接向前手購買,都應要求據實填寫「不動產現況說明書」,並將「不動產現況說明書」列入合約附件。
  (二)應事先察看房屋現況,最好於不同時段前往,便於觀察周遭環境及變化,做為購屋參考。
  (三)購買區分所有建物前,應依《公寓大廈管理條例》規定於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印有關文件,並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。以瞭解前手有無欠繳「管理費」、「公共基金」等情事。
  (四)事前可請前手或房仲業者提供相關權狀、完稅明細,以供查閱。
  (五)締約後應積極辦理相關產權過戶手續。
  三、就法拍屋而言
  (一)依《強制執行法》規定,購買法拍屋之買受者對於物之瑕疵並無擔保請求權,因此購買前應積極確認建物現況。
  (二)瞭解是否點交,倘若不點交,則應瞭解不點交之原因。
  (三)察看房屋現況時,最好於不同時段前往,便於觀察周遭環境及變化,做為投標參考。

伍、政府機關、房仲業者與建商應有的社會責任及功能
  一、政府機關應提供時有糾紛的建商及房仲業者名單,供消費者參考。
  二、房仲業者應自律,要求所屬的業務人員不得欺罔或隱瞞屋況之情事。
  三、建商行銷廣告應忠實呈現房屋現況,以免違反《公平交易法》、《消費者保護法》之規定;未經消費者同意前不應任意變更設計,以免違反契約。
  四、政府應建立完善之不動產交易安全制度。
陸、交易安全之保障
  一、不論購買何種房屋商品,簽立合約前應先觀察房屋所在現況。
  二、慎選由有商譽的建商所興建或房仲業者所銷售之標的物。
  三、合約內容的妥當性應向具有專業信譽的律師諮詢。
  四、委託信譽、服務良好的地政士事務所辦理過戶。
  五、若買賣金額較大,或過戶時程較長時,買方可要求賣方就買方已支付的買賣價金,就買賣標的物設定抵押權予買方做為保障。
  六、履約保證制度之運用。
  七、廣告資訊之審查。永然聯合法律事務所、中國人權協會理事長 李永然律師